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            • 案說民法典 | 購房人房貸斷供,提供階段性擔保的開發商需承擔連帶責任嗎?
            • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2021-11-13  /  瀏覽:224 次  /  

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            如何界定房屋貸款過程中擔保單位的“階段性擔保責任”?

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            ▲什么是階段性擔保?


            階段性擔保通常是指購房人辦理購房貸款抵押過程中,開發商等擔保單位為該筆貸款提供的階段性連帶擔保。


            基本案情


            2018年9月,A銀行與B房地產公司簽署《一手購房 貸款業務銀企合作協議》,約定雙方就開發項目的個人購房貸款業務進行合作,銀行向合作項目購房人發放個人住房貸款,房地產公司為貸款銀行向購房人發放的個人住房貸款提供連帶責任保證擔保。


            2019年5月,A銀行(貸款人)與葉某(借款人)簽訂《個人購房擔保借款合同》,約定:貸款金額94萬元,用于購買×號的房屋,貸款期限360個月。


            2019年7月,A銀行按約定向葉某發放貸款, 但葉某從2020年11月至今均逾期未還相應款項,故A銀行向我院提起訴訟,要求葉某償還貸款本息,B房地產公司承擔連帶清償責任,以及確認A銀行對涉案房屋折價或以拍賣、變賣該房屋所得價款享有優先受償權。


            本案主要爭議點




            B房地產公司是否需要對涉案債務承擔連帶清償責任?




            裁判要旨


            預購商品房抵押的主要環節包括:


            預購商品房合同→抵押貸款合同→抵押權預告登記→銀行提供貸款(開發商提供階段性擔保)→房屋經過驗收具備交付條件→開發商向購房人交付房屋→開發商辦理初始登記(大產權證)→購房人辦理所有權登記→銀行抵押權本登記


            法院審理認為,A銀行向葉某主張提前收回借款,符合法律規定和合同約定。關于B公司的擔保責任問題,A銀行與B公司并未在《借款合同》“階段性保證+抵押”條款中打勾選擇,《借款合同》也沒有就B公司在何種階段承擔何種保證責任作進一步約定。一方面,在此次合同簽署過程中,A銀行具有專業性、技術性方面的優勢,在設置保證及抵押條款方面具有主動性,處于強勢一方,B公司為順利出售房屋屬于弱勢一方,故在約定不明情況下應作出有利于保證人B公司的認定。另一方面,階段性擔保的目的是在貸款人辦妥房地產抵押擔保前為貸款債權提供保證,貸款人作為房屋抵押權人完成抵押登記手續,A銀行對涉案房產的優先受償權可獲法院支持,B公司階段性擔保的目的已經實現。綜上,法院認定B公司的階段性擔保責任已經終結,對A銀行主張B公司承擔保證責任的訴求不予支持。


            裁判結果




            綜上,我院依據《中華人民共和國民法典》第三百八十六條、第三百八十九條、第三百九十四條、第五百零九條、第五百七十七條、第六百七十六條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》,依法作出如下判決:


            葉某于判決生效十日內向A銀行清還本息,A銀行對葉某抵押房屋折價或者拍賣、變賣所得價款優先受償;駁回A銀行其他訴請,即B公司無需再對葉某涉案債務承擔連帶責任。


            法官說法


            根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》(以下簡稱《新擔保法解釋》)規定的內容,具有以下情形的可解除開發商的階段性擔保責任:


            1.開發商已與貸款銀行協商修改階段性擔保合同的相關條款,且明確銀行取得抵押權后,開發商階段性擔保責任解除。


            2.在未對貸款合同進行修改的情況下,如房屋已經辦理產權初始登記和抵押權預告登記,符合《新擔保法解釋》第五十二條抵押權設立的情況下,開發商在訴訟中可從設立階段性擔保責任合同目的、交易習慣等方面,主張無需承擔擔保責任。



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