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            • 要壯士斷腕 取消住房預售制不能再拖了
            • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2021-11-13  /  瀏覽:193 次  /  

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            不可否認!商品房預售制在過往20年內對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用,不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。不可否認的是,預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據新華社報道,去年以來,福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機,它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下,是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺


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            確實到時候取消住房預售制了。目前的房企高負債風險,銀行住房貸款(包括土地開發貸、住房開發貸、個貸)灰犀牛風險,都與住房預售制分不開的。這是總禍根之一。我們常說的開發商空手套白狼就是手段之一。


            一段時期開發商購買土地時僅僅支付10%的款項,這10%都可能是開發商拿著土地批文到銀行貸款的,開發商在購地時甚至可以一分錢不付。土地到手后開始建房,資金來源又可以通過收取預付款建設,加上個人按揭貸款提前進到開發商賬上支付??傊?,開發商可以一文不付而得到整個房產出售,達到了空手套白狼、賺取利潤的目的。從中可以看出,銀行貸款是主要負債性來源,而購房人背負主要沉重債務。


            預售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后,出臺預售制度是基于當時房地產發展的落后與不景氣。然而,隨著房地產市場的不斷發展,房地產商已積累了一定的實力,繼續實行這項制度可能助長房地產的投機行為、助推房地產泡沫風險。



            與此同時,預售制度的負面影響也在不斷浮現。商品房預售導致出現住房面積縮水、設計變更等問題,更誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押,甚至出現房產商攜款潛逃等違法犯罪行為。預售制度本應是一種金融信用行為,但由于缺乏嚴格的金融監管,預售制度實際上等于把房屋買賣的主動權交給開發商。


            這讓我再次想起90年前的華爾街杰出金融家、價值投資的奠基人、《證券分析》一書作者、巴菲特的老師—本杰明-格雷厄姆說的一段話:所有成本都可以通過發行債券、股票籌資和貸款支付,開發商可以一文錢不投而獲得整個資產,在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象,整個房地產金融業可謂隱患重重,所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識,以至于整個行業日益膨脹,并最終毀于一旦。


            取消預售制比全面實施房地產稅單就對房價來說,促使其平穩效果更好。房地產稅牽扯大多數民眾利益,征收起來復雜程度大一些,并且觸及面太廣。況且,房地產稅會被出售者加入到售價里,最終推高房價。而預售制直擊開發商的軟肋,只是針對開發商的,并且發達國家沒有預售制這一說,也不符合國際慣例。



            可以說,商品房預售制度在一定程度上給房地產留下泡沫風險的漏洞,也是中國房地產市場魚目混雜、腐敗橫行的諸多原因之一。取消商品房預售制度不僅有利于凈化房地產市場,也有利于促進開發商加快銷售、回籠資金、杜絕捂盤,不僅有利于防范金融風險,也更有利于房地產業的健康發展。


            取消住房預售制不能再拖了,到了壯士斷臂的時候了!



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