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            • 全國21城發布房價“限跌令”,大多是三四線城市。有你的城市嗎?
            • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2021-11-17  /  瀏覽:472 次  /  

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            全國已經有21城發布了“限跌令”,“工抵房”火速躥紅。


            今年下半年以來,樓市走向備受關注。近日有媒體報道稱,目前全國已有21個城市發布“限跌令”,其中包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山、張家口、鄂州、株洲等。

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            有的城市是直接發布行政命令,有的則是通過約談房企,限制惡意降價,否則就不給予網簽的方式。


            58安居客房產研究院分院院長張波分析,目前出臺“限跌令”的城市主要是在三四線城市。相較一二線城市,三四線城市經濟、產業薄弱,需求有限,在棚改退潮后,這些城市樓市處于下行態勢,部分城市房價跌幅較大。


            尤其是部分區域降溫的速度比較快,房企在這些地方加快出貨的意愿強烈,通過大幅調整銷售價格的方式來出貨的現象比較多,所以這些城市“限跌令”多一些。


            而大多數一二線城市主要在信貸等各方面做一些調整之后,市場就會逐步回歸正常,不一定需要“限跌令”。




            多個城市出臺房價“限跌令”類似舉措。


            記者梳理出部分出臺“限跌令”城市的具體措施:


            8月初, 遼寧省沈陽市的沈北新區某樓盤推出降價房源,住宅房源從每平米1.1萬元降到每平米8000元,多個樓盤也加入降價行列。隨后,沈北新區房產局聯合城建、教育、市場、公安等多部門,對房企進行了約談。由于沈陽一些樓盤降價,引發之前購房業主投訴,相關部門要求相關房企進行內部整頓并整改。據沈陽樓市8月統計數據顯示,沈陽房價連續四周下跌,二手房成交量已經跌到了3300套。


            8月11日, 昆明房協組織房企召開座談會,指出云南省昆明市房企若惡意降價將被約談,情節嚴重者將停止網簽。昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開”穩房價、穩地價、穩預期”工作要求座談會,嚴格控制惡意降價行為,嚴重者將被停止網簽。


            8月13日, 湖南省岳陽市出臺新規,中心城區新房銷售的實際成交價不得高于備案價格,也不得低于備案價格85%,否則將不能網簽。


            9月,據媒體報道, 湖南省株洲市有民眾反映部分房企采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房,嚴重擾亂房地產市場秩序。隨后,株洲市住建局要求企業全面整改:立即停止違規銷售行為,下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。


            9月中旬左右, 河北省張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯合出臺《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》,其中一條“新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售”的內容,被外界稱為“限跌令”。


            10月21日, 湖南省永州市住房和城鄉建設局、永州市發改委、永州市自然資源和規劃局等9部門聯合下發《整治規范房地產市場秩序 進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》的通知?!锻ㄖ访鞔_:永州商品住房實際成交價格不得高于備案價格,不得低于備案價的90%,同時嚴禁低價傾銷、打價格戰。


            11月, 江蘇省江陰市住房和城鄉建設局發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》,政策目的直指穩房價,不能降價。


            11月, 山東省聊城市住建局發布通報顯示:某品牌樓盤降價促銷被叫停整頓。該品牌樓盤由于降價后的價格,相比前期低了約1000+元/㎡,引起老業主不滿,繼而遭到投訴。官方通報中表示:樓盤違反了發改委《商品房銷售明碼標價規定》有關規定,影響到聊城市房地產市場的正常秩序和“三穩”目標落實。通報最后強調:其他企業也要引以為戒,嚴格自律。


            11月, 江蘇省鎮江市出臺樓市新政對新盤降價行為進行限制。鎮江揚中市建筑房地產業商會發布倡議書,明確要求:在售項目的商品住宅同一樓層、同一戶型成交價不低于上季度成交均價的95%,新開盤商品住宅不低于備案價格的85%進行銷售。


            11月4日, 廣東省惠州市住房和城鄉建設局發布《關于2021年第四季度查處房地產開發企業的情況通報》,直指對降價過大的房企。值得一提的是,有兩家企業因為銷售價格明顯低于備案價,未按政府備案價格要求銷售商品房,而被暫停網簽,并且責令限期整改。




            統計局:今年10月大中城市商品住宅價格環比略降。


            一眾城市紛紛出臺“限跌令”,房價真的降了嗎?


            值得注意的是,就在11月15日,國家統計局發布2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,10月份大中城市商品住宅價格環比略降,同比漲幅回落。


            58安居客房產研究院分院院長張波向中國城市報記者解讀,從統計局公布的數據來看,10月70個大中城市房價整體下行的趨勢依然存在,市場降溫在房價側也體現明顯,其中一線城市的二手房價格環比下降0.4%,北京、上海、廣州和深圳均環比下滑,分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。而二線城市的二手住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅比上月繼續擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%,降幅比上月均擴大0.1個百分點。


            據張波介紹,從房價的下行來看,進入第四季度,房企加快現金回流的訴求不斷增強,雖然整體融資出現有一定向好的跡象,但并不會改變行業的融資難的問題。這也是推動房企不斷加快銷售節奏的重要原因,通過降價的方式來拉動銷量提升,這也導致了部分城市房價出現持續下行。


            此外,他認為,二手房價格下行加快的現象值得關注。一二線熱點城市的新房受限價影響,房價變動本身和市場熱度未必完全匹配,而二手房對市場的體現則更為直接,其中二手房參考價格政策和房貸嚴控是影響的重要因素。




            “工抵房”火了,真的能買嗎?


            在此背景下,“工抵房”概念開始走熱。


            最近,“工抵房”在房產市場、朋友圈及中介口中頻繁出現,尤其是在二三線城市,類似的房源不在少數,包括廣州、廈門、成都、南京等一二線城市也出現了很多“工抵房”。


            何為工抵房?一般指工程抵押房,即開發商用來抵扣工程款項的房子;各種內部房源則多為開發商對內部員工釋放的折扣房。相比正常成交的其他房源,工抵房的價格幾乎打了8折。


            例如,廣東省廣州市增城區某樓盤就推出8套工抵房,總價87萬元起,折合單價僅1.1萬元每平方米。而項目此前的成交價在1.3-1.5萬元每平方米左右。另外,荔灣某樓盤由于工程回款需求,推出一批工抵房,總價僅350萬元一套,折合單價在5.07-6.55萬元每平方米。而項目此前的成交價高達8.5-9萬元每平方米。有媒體粗略統計,價格方面,這些工抵房輕則優惠數十萬元,多則優惠上百萬元。


            “工抵房”井噴主要有兩個原因,據張波分析,一個是開發商現金流壓力比較大,所以工程款的支付進度比較慢,有些工程款不能如期支付,這樣一來,建設方就需要開發商提供一些房子作為相應抵押。這個現象在這兩年比較常見,所以會有大量“工抵房”出來。但建設方也不需要這么多房子,他們也需要變現獲取現金。另外一種原因是,部分房企推出的產品本身并不一定是“工抵房”,而是普通的在售商品房,為了回籠資金,要對價格進行調整,但又怕老業主形成很大的反彈情緒,這樣一來也會以這個“工抵房”的名義來進行銷售,這是一種變相的降價促銷行為。


            由于價格明顯低于市價,工抵房和員工折扣房一直飽受爭議。


            據人民網江蘇頻道消息,10月左右,江蘇省徐州市賈汪區新城吾悅廣場在售的吾悅華府項目遭到購房業主集體舉報開發商變相降價。據悉,該項目利用國慶促銷活動,推出一批工抵特價房,一口價單價5388元,“數量有限”。值得一提的是,該樓盤的備案均價為7200元每平方米。


            10月3日,徐州市賈汪區市場監督管理局發出整改通知令,明確提出該項目以“工抵房”的名義進行降價銷售商品房的行為違反了相關法律條規,要求該項目停止工抵房的銷售。


            最后提醒大家注意,買房需謹慎,查清房源,勿被低價沖昏頭。



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