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            • 10月房地產投資增速繼續收窄,銷售有待走出“低谷”
            • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2021-11-17  /  瀏覽:199 次  /  

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            11月15日,國家統計局發布數據顯示,今年前10個月,全國房地產開發投資12.49萬億元,同比增長7.2%。對此,業內解讀稱,房地產開發投資增速持續收窄,已從“過熱”進入“溫和”階段。


            與房地產開發投資增速同時下降的還有商品房銷售面積和銷售額。尤其是10月單月,受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響,商品房銷售面積、銷售額保持兩位數下降,降幅較上月進一步擴大,樓市延續低溫態勢。與此同時,房企拿地也更為謹慎,土地市場降溫明顯,前10個月,房企土地購置面積同比下降11.0%。


            對于未來市場,業內人士認為,從近期金融環境看,10月主要城市房貸利率與9月基本持平,房貸利率已結束上漲,合理資金需求或將改善,這給市場釋放了積極信號。


            全國房地產開發投資增速降至7.2%



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            國家統計局數據顯示,1-10月,全國房地產開發投資12.49萬億元,同比增長7.2%;比2019年1-10月增長14.0%,兩年平均增長6.8%。


            對于年內房地產開發投資增速持續收窄,貝殼研究院高級分析師潘浩認為,從房企投資力度持續下降的主因來看,一方面是因為部分房企信用風險暴露,金融機構對房企融資需求愈加謹慎;另一方面是由于銷售回款的減少。


            在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,當前,房地產開發投資已從“過熱”區間進入到“溫和”區間,后續要防范步入“過冷”區間,即低于5%的水平;不過,近期信貸政策和發債政策開始放松,客觀上會使開發投資數據下行的速度放緩,尤其是各地督查項目開工,防范停工,客觀上也有助于開發投資數據不會過快下滑。


            從10月單月數據來看,中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出,房地產開發投資額連續兩個月同比下降且降幅較上月擴大1.9個百分點,為5.4%。


            在房地產開發投資增速回調的同時,房企拿地更為謹慎。據國家統計局數據顯示,1-10月,房地產開發企業土地購置面積1.58億平方米,同比下降11.0%;土地成交價款1.14萬億元,同比增長0.2%。


            對此,嚴躍進認為,當前土地市場面臨壓力,不過隨著第三次供地節奏的加快以及土地競拍規則的優化,預計部分城市土地市場在年底依然有小幅反彈的可能。這一反彈的關鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預期。


            “受重點城市供地‘兩集中’政策和下半年土地市場降溫的影響,1-10月全國土地市場成交量持續下降?!标愇撵o表示,這一定程度上拖累了全國房屋新開工速度,疊加近期房企資金壓力持續增加,1-10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大,單月新開工面積連續7個月同比下降,其中10月同比下降33.1%,降幅較上月擴大19.6個百分點,達到歷史第二低位,僅好于去年2月。


            另據國家統計局數據顯示,1-10月,房地產開發企業房屋施工面積94.29億平方米,同比增長7.1%;房屋新開工面積16.67億平方米,下降7.7%。


            商品房銷售額連續三個月呈現兩位數下降



            圖片來源:國家統計局


            與房地產開發投資增速同時下降的,還有商品房銷售面積、銷售額。據國家統計局數據顯示,1-10月,商品房銷售面積14.3億平方米,同比增長7.3%;商品房銷售額14.72萬億元,同比增長11.8%。


            陳文靜認為,1-10月,全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增幅進一步收窄。而從10月單月來看,受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響,全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%,連續三個月保持兩位數下降,而且降幅較上月進一步擴大,市場延續低溫態勢。


            值得關注的是,潘浩認為,在商品房銷售額增速持續保持高位回調的同時,10月商品住宅單月成交均價年內首次低于萬元。


            雖然從銷售額增速的數據上看是持續收窄,但是嚴躍進認為,預計全年不會為負。因為11月份部分城市銷售數據有所回暖,這主要是得益于按揭貸款等持續放松。近期房企銷售節奏會加快,包括降價促銷力度會增大,客觀上有助于防止銷售數據過快下滑。


            潘浩也認為,房貸利率結束上漲,向市場釋放積極信號。同時,他表示,從房企到位資金來看,銷售回款占比為53%,與上月持平,保持穩定。


            據國家統計局數據顯示,1-10月,房地產開發企業到位資金16.66萬億元,同比增長8.8%。其中,國內貸款2.01萬億元,同比下降10.0%;利用外資72億元,同比下降35.4%;自籌資金5.26萬億元,同比增長5.1%;定金及預收款6.2萬億元,同比增長21.0%;個人按揭貸款2.67萬億元,同比增長9.7%。



            圖片來源:國家統計局


            “預計資金面總體上還沒有過快改善的可能?!眹儡S進認為,后續要積極落實既有的政策,包括信貸和發債方面的政策繼續寬松,同時對于在建工程項目、合理購房需求方面給予更為充足的金融支持,只有這樣房企資金方面的寬松才會真正出現。


            市場釋放積極信號有助于投資回升


            “根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算,今年前10個月全國商品房均價為10290元/平方米,漲幅為4.2%?!眹儡S進表示,當前房價總體上趨穩,保持小幅度上漲,屬于風險可控范圍。但是,部分城市要防范房價無序下跌。


            另據貝殼研究院觀察,10月,哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監管方面措施,緩解房企資金壓力。而武漢、珠海等地調整落戶條件,或對于人才購房給予一定的優惠。從近期金融環境看,10月主要城市房貸利率已結束上漲,與9月基本持平,合理資金需求或將改善。這給市場釋放積極信號,或將對房地產開發投資產生一定的促進作用。


            與此同時,陳文靜也表示,9月底以來維穩信號連續釋放,金融機構加快落實“兩個維護”促進房地產市場平穩健康發展,10月銀行信貸端邊際改善,個人住房貸款環比增加1013億元,房地產合理的資金需求正在得到滿足;地方加強預售資金監管“保交付”,整治規范房地產市場,維護購房者合法權益,平穩市場情緒。


            對于未來,陳文靜預計,短期內部分市場調整壓力較大的城市政策仍存微調預期,引導合理需求正常釋放??紤]到市場調整壓力仍在,疊加去年同期高基數影響,全國商品房銷售規模累計同比增速或將進一步放緩,單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續下降。



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