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            • 一個爛尾樓盤的復活之路
            • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2021-12-05  /  瀏覽:305 次  /  

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            這五六年,經歷了火熱建設、停工、復工等酸甜苦辣后,東鑫凱旋城終于即將迎來交付。朱娟/攝


            “爛尾樓雖然看起來很棘手,但是只要具備后續開發價值,有一些仍可以通過專業的運作進行盤活?!?/p>


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            初冬的鄭州,天氣寒冷,偶有暖陽便顯得彌足珍貴。


            在中部地區區域性商貿物流核心鄭州華南城附近,車水馬龍,人來人往,繁忙的鬧市區襯托的與華南城北側一路之隔的東鑫凱旋城也多了幾分熱鬧:3棟33層的嶄新高樓,在燦爛余暉的映襯下顯得分外悅目。在其西側,依次排列著多棟正在建設中的樓宇,遠遠望去,塔吊林立,錯落有致,在不停地旋轉起落中。


            看著眼前的景象,三年來無數次踏上這片土地的朱光淺,仍然難掩激動之情,“2019年下半年,我第一次接觸到這個項目(東鑫凱旋城),當時項目主體工程已封頂,外立面還未做,已經停工兩三年了。項目西側大片土地上,也沒有這些正在建設中的高樓,是個商貿物流園,建的平房居多,大概入駐有四五十家商戶。除此之外,還有些倉庫以及一片被大火肆虐過的廢墟?!敝旃鉁\指著即將交付的東鑫凱旋城和西側正在建設中的萬科星圖感慨地說。


            朱光淺是盤活東鑫凱旋城項目的主要負責人,在平安銀行工作八年來一直與地產公司打交道,負責地產投融資業務,三年前開始轉型摸索困境資產盤活。


            近年來,各大城市的爛尾樓越來越多,由于爛尾樓背后問題的復雜性、疑難性、未知性等,被很多人視為“燙手的山芋”,不僅政府為此頭疼,開發商更是不敢問津。在朱光淺看來,爛尾樓雖然看起來很棘手,但是只要具備后續開發價值,有一些仍可以通過專業的運作進行盤活。


            接觸東鑫凱旋城之前,朱光淺和他的團隊已經有過多個地產項目撮合成功的案例,但他表示,東鑫凱旋城是他們處理過的問題樓盤中問題最多,也是最為復雜的一個。


            一個暖冬的下午,中國房地產報鄭州記者采訪到朱光淺、購房者張也、項目施工方陳宜、萬科李帥等,聽他們講述了鄭州著名爛尾樓之一——東鑫凱旋城復活過程中的一些故事。


            項目棘手無人接


            張也是東鑫凱旋城附近做建材批發生意的個體戶,也是最早一批購買這個樓盤的業主,“當時價格才4000多元/平方米,比周圍樓盤每平方米便宜一兩千元,很多人都去買,沒想到中間竟停工了兩年多?!睆堃舱f。


            回憶起項目當年停工時的情況,陳宜告訴記者,“大概在2017年10月左右,項目主體封頂到了付款節點,這時才發現開發商資金鏈斷了,沒辦法只好停工。后來,工人討薪、購房者維權不斷,當地政府、項目開發商,包括我們就一起想辦法,前后找了數十個有實力的開發商,但是最后都因為項目太棘手,無疾而終”。


            直到2019年下半年,事情出現了轉機。


            朱光淺告訴記者,一個偶然的機會,他與當地相關政府部門工作人員談完工作閑聊時首次詳細了解到這個項目,“他知道我在平安銀行做地產業務很多年了,也了解我們有意要開拓一些新業務,就提議讓我們去試試?!?/p>


            很快,朱光淺和他的團隊就見到了主抓這個項目的政府領導?;貞浧甬敃r的情景,朱光淺告訴記者,起初他是有顧慮的,他擔心當地政府只是敷衍一下走個過場,畢竟這個項目擱置太久了,但是見面聊過之后他就打消了顧慮?!霸瓉懋數卣苤С?,只是苦于項目問題太多、太復雜,無人接手?!?/p>


            問題重重的樓盤


            那么,這個項目到底有多少問題?問題又有多復雜?公開資料顯示,東鑫凱旋城位于鄭州市鄭新快速路與雙湖大道交會處東800米路南,與華南城北側一路之隔,周邊雙地鐵、有軌電車、五橫六縱交通暢達,可以說地塊有著明顯的區位優勢。


            從最初展示的規劃圖中可以看到,項目總占地280余畝,總建筑面積60萬平方米,計劃分三期開發,共24棟18-33層板式高層,開發商為河南澤辰置業有限公司。


            如今即將交付的東鑫凱旋城原是規劃中的東地塊,為項目一期,占地33畝,規劃1#、2#、5#三棟33層高層和一棟商業,合同約定交付時間是2018年12月31日前。其西南側、西側的九瓏臺和萬科星圖,原是規劃中的二期和三期?!伴_發商一期項目沒做完就資金鏈斷裂停工了,九瓏臺是其與別的開發商合作開發的,萬科星圖是后來盤活東鑫凱旋城時進入的?!敝旃鉁\說。


            記者發現在東鑫凱旋城其中兩棟即將交付的高層中間,還有一處已經建好地下停車場,但是沒有再繼續往上建的建筑。陳宜告訴記者,這處建筑是超出規劃的,后來被叫停了。


            在朱光淺看來,開發商很膽大、很冒進。


            天眼查顯示,河南澤辰置業有限公司成立于2014年6月27日,經營范圍為房地產開發運營,法定代表人鐘志奎,注冊資本6000萬元。其是東鑫集團旗下地產公司。


            東鑫集團經營主業是鋼材貿易加工,曾是當地的明星企業和納稅大戶。2012年,當地政府開展招商引資,東鑫集團入駐占地近300畝的商貿物流園。該物流園便是現在的東鑫凱旋城、萬科星圖和九瓏臺的前身,當時的土地性質還是工業用地,土地使用權歸屬于東鑫集團。


            朱光淺表示,開發商的膽大、冒進表現之一是,土地性質還未轉變成住宅用地時,就在周圍拉起圍擋施工;表現之二是,未取得商品房預售許可證等相關證件的情況下,就提前通過低價團購,以犧牲前期利潤的方式獲取資金進行房地產開發;表現之三,通過鋼材貿易公司向銀行申請貸款,通過民間借貸、施工方墊資等方式進行房地產開發。


            但他沒想到,2016年,他的主業鋼材貿易行業開始走下坡路,因自身抗風險能力不足,導致資金鏈斷裂,一夜之間從腰纏萬貫變得負債累累。最終引發一系列連鎖反應:資產被查封、項目工地停工、施工方討要工程款、購房者頻繁維權等。


            化解問題樓盤


            “戰戰兢兢如履薄冰”,朱光淺用這八個字形容他剛接觸東鑫凱旋城時的心情。


            對于他來說,那一年三十剛出頭,已經做了多年地產投融資業務,亟須在新領域找到新的突破點。他認為,行業逐步調控加碼背景下勢必會有很多地產公司扛不下去浮出很多困境資產,困境項目盤活處置或許就是代表未來地產行業的新賽道?!盃€尾樓也屬于困境資產的一種,如果能做好,既能突破自己,又能開拓新業務,更重要的是問題樓盤牽涉的往往是很多家庭一輩子的心血,我覺得也更有意義?!?/p>


            朱光淺表示,單從項目來看這個事很復雜:一開發商資金鏈斷裂,負債累累,項目監管資金也被挪用;二其與鄭州順澤置業有限公司合作開發的九瓏臺有合作糾紛,正在打官司;三東鑫凱旋城西側還有184畝工業用地,也有大量查封和訴訟。


            “這只是一部分,還有民間借貸、銀行欠款之類的?!彼嬖V記者,問題樓盤往往涉及開發商、購房業主、債權人、政府、施工方等多方主體,開發商希望盤活資產解決債務;業主希望竣工交房入??;政府希望借助市場力量化解問題樓盤,解決群眾關切;施工方希望拿到工程款;債權人希望歸還借款,各方訴求不同。


            他認為,解決問題樓盤不能眉毛胡子一把抓,而是要找到問題的核心,然后通過與政府、品牌房企、施工方等各方合作并設計風險隔離、資金閉環等交易結構使資產重獲現金流恢復造血能力從而盤活問題樓盤,這樣各方訴求都能得到解決,投資方亦獲取合理的商業回報。


            “使東鑫凱旋城復工并最終達到竣工交付”,朱光淺和他的團隊將此當成核心,設計了一系列盤活化解方案。


            在化解思路中,東鑫凱旋城西側184畝工地用地是盤活項目的關鍵要素?!斑@個地塊底子還是不錯的,只是上面的查封、訴訟還有涉及四五十家商戶的搬遷、拆遷等,就像帶刺的玫瑰,讓人不敢靠近?!敝旃鉁\說。


            從朱光淺提供的盤活化解方案來看,首先是引入資金方,解決東鑫凱旋城西側184畝土地的訴訟糾紛、商戶搬遷退租、拆遷等事項,使該地塊達到收儲條件;其次,政府部門配合推進收儲、控規調整、土地上會等掛牌前流程,并保證引入的開發商安全把地摘到;再者,引入有實力的開發商底價摘牌后,由銀行進行封閉監管政府返還款,用于歸還引入的啟動資金和優先保障工程款。


            萬科正是引入的實力開發商。根據土拍信息顯示,2020年萬科成功競得新政南龍湖孟莊13號、14號以及34號地塊,此三宗地為凱旋城后期地塊。作為萬科摘下此地塊的相關負責人,李帥表示,選擇摘下該地塊,一是萬科在新鄭還沒有項目,這個地塊整體比較優質;二是平安銀行引入資金方把地塊上面的問題解決后,消除了前期的顧慮。


            萬科摘地后,政府補償返還款,這樣工程款有了,項目就可以動起來了。


            同時,為了避免監管資金再次被挪用,導致項目停工,他們又設計了一個“資金閉環”。朱光淺介紹,銀行比較常見的資金監管模式是,總包提出用款需求,開發商簽字確認,銀行根據他們提供的相關手續,審核審批后將款項打到總包提供的銀行專用賬戶上?!暗侨绻龅娇偘烷_發商串通一氣,騙取監管資金,銀行是束手無策的?!?/p>


            “我們這次設計的‘資金閉環’可以說是加強版,在原來的基礎上,增加了分包公司。也就是說,不是將錢打給總包,而是打給各個分包。比如門窗公司需要收款,就需要公司相關負責人到銀行開立專戶,同時還要提供合同和發票,真正做到監管資金沿途建窩??顚S??!敝旃鉁\告訴記者。


            被救活的爛尾樓


            盤活這個問題樓盤的過程中什么最艱難?


            朱光淺表示,溝通協調政府、資金方、上市公司、總包等各方條件達成一致最艱難,包括資金方的投資安全如何保障、上市公司的合作條件如何滿足、總分包方的工程款如何支付,如何確保每一個環節的銜接都必須考慮十分全面,任何一個環節的脫軌都會導致項目前功盡棄?!盀榱税迅鞣降臈l件訴求統籌到一個框架里達成一致,期間有一個月每天溝通談判到凌晨,單是第一步引入資金方就談了不下數十家?!?/p>


            回憶起當初,朱光淺表示,我們只是負責制定方案,協調整合各種資源,具體還要靠各方共同努力,比如離不開當地政府的鼎力支持,項目開發商、施工方、購房者的配合,還有萬科的助力等?!?/p>


            據陳宜介紹,2020年上半年,新冠肺炎疫情過后東鑫凱旋城正式復工,施工現場終于走向正規。記者從張貼在施工工地大門上落款時間為2021年7月24日的公告中看到,項目主體工程已經完工,內外粉刷工程已經完工,屋面工程已經完工;電梯已經安裝完畢正在調試等。



            張貼在施工工地大門上的在建公示。朱娟/攝


            12月2日,記者撥打東鑫凱旋城業主之家電話咨詢,對方表示,目前項目工地在做綠化,2022年一季度之前應該能陸續交房。


            今年以來地產行業調控的愈加深入,不少上市房企出現違約甚至暴雷,而這直接導致的結果就是問題樓盤的激增,如何處置這些棘手的問題樓盤將成為每個地方政府執政者一道躲不過去的必考題。



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