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            • 變局來了!中央官宣:樓市要良性循環!
            • 資訊類型:家裝資訊  /  發布時間:2021-12-10  /  瀏覽:178 次  /  

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            01

            對于樓市來說,沒有什么利好,比中央會議釋放的利好更大。因為這種級別的會議,是頂層設計,是綱領性文件。

            兩天前,政治局會議在北京如期召開。

            按照慣例,一年之中往往至少有三次政治局會議分析研究經濟工作,即4 月、10月和12 月,12月先開政治局會議,就明年經濟工作達成初步共識后,再開中央經濟工作會議予以最終確定,并給出更加具體的部署。

            12月6日舉行的這次會議,同樣也對明年的經濟工作定調。要“著力穩定宏觀經濟大盤”。

            此外,每次這種會議上,房地產是繞不開的話題,畢竟房子是最大的民生。在這次的通稿里,對于房地產的描述如下:

            要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

            有人說,這是最近三年來,對房地產最溫暖的描述。

            的確。過往的同級別會議上,對房地產的表態,離不開“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”、“不將房產作為短期刺激經濟的手段”等等。

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            而這一次,除了“房住不炒”仍在,其他話語統統沒有。

            最關鍵的是,這一次出現了一個新提法,要促進房地產行業良性循環。

            竊以為,這個詞是對2022年樓市最大的利好,是對明年樓市的一錘定音。因為良性循環意味著,要糾正今年樓市過冷的現象,在細節上,會改變2021年信貸過度收緊的局面,在調控上,也可能會有所調整。

            總而言之,還是本號之前的觀點,樓市至暗時刻,翻篇了。

            02

            什么叫良性循環?它是與惡性循環相對應的。

            今年的樓市,就處在一個惡性循環的圈子里。在房地產貸款集中管理制度下,在三道紅線之下,在二手房官方指導價之下,在各種限購限售收緊背景下,今年的樓市形成了一個圈。

            紅塔證券研究所首席經濟學家對這個圈的描述如下:

            房子難賣回款困難外部融資緊房企出現信用風險房子更難賣(品牌價值削弱,持幣觀望者變多,預售難度加?。┗乜罡永щy(只能以更低價格拋售,繼續打壓房價上漲預期)外部融資更緊(金融機構風險偏好收縮)房企信用風險繼續釋放。

            具體展開了說,其實就是本號之前多次說到過的,由于信貸收緊,尤其是三季度表現明顯的房貸放款時間被延長,讓購房人短期內失去了銀行的杠桿支持,購房有心無力,導致成交量出現了全國性普跌。

            成交量下跌,讓原本就承受融資難、融資貴的房企,又遭遇了回款難。

            四面楚歌之下,很多房企只能降價跑量,以期望加速收回現金,抵御樓市凜冬。

            部分房企更是出現了債務違約。更多的房企,在陷入流動性困難之后,停擺了不少項目,如此便加劇了購房人延遲收房,甚至收不到房的局面。

            此外,由于房企缺錢,尤其是民營房企,于是出現了更加始料未及的局面,那就是出現了全國性的土地大流拍。比如在第二輪集中供地中,長沙、北京的流拍率超過60%,沈陽、廣州、杭州的流拍率也超過了50%。


            數據顯示,2021年31?。ㄗ灾螀^、直轄市)前10個月成交地塊的土地出讓金中,只有江蘇、浙江等8個省份土地出讓金同比正增長,其余23個省份土地出讓金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

            官方媒體爆料,已經有一些縣市因為賣地收入縮水,影響了財政運轉。

            已經開啟的第三輪供地,雖然流拍率好了許多,但主要是因為國資(國企、央企和地方城投)在兜底,第三輪供地的上海、無錫、深圳、南京、蘇州、廣州,國資(央企、國企與地方城投)拿地比例分別是90%、75%、81.82%、80%左右、92%、92.3%。


            可以看到,民企大多數都選擇躺平。如果沒有國資兜底,流拍率估計不會比第二輪好看。

            土地市場如此寒冷,又會傳導給房產成交市場,如此會導致成交量繼續低迷,房企更難回款,房企更缺錢,更玩不起土地拍賣。如此循環往復。

            而且,房企越發缺錢之下,已經付了首付款的購房者,收房的時間越長,爛尾的概率越大。

            如此還會加劇金融系統的風險,畢竟房子是非常重要的抵押品。

            03

            如果繼續這么冷下去,會有更多房企出現債務危機,會有更多樓盤停擺,會有更多土地賣不出去,會有更多城市出現財政縮水。

            所有,要改變局面,要讓樓市進入良性循環中。

            目前,已經在行動了。

            比如,貝殼研究院數據顯示,追蹤的100個城市,有30%的城市房貸利率開始下調,有60%的城市放款速度在加快。

            另外,金融機構也在恢復對房企開發貸款的發放,并打開了房企在銀行間市場發債的正門

            11月房地產貸款投放在10月大幅回升基礎上,繼續保持環比、同比雙升態勢,初步預計同比多增約2000億元。另據Wind統計,11月房地產企業境內債券發行金額471億元,環比增長84%。


            最關鍵的是,央行已經明確宣布,本月15日進行降準,下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放1.2萬億資金。

            盡管央行表示,這是為加大對中小微企業和實體經濟發展而來,但降準之下,資金或多或少都會流向樓市,對樓市構成直接利好。

            當然,良性循環并不意味著樓市又要走過去的老路,大家也要跳出此前非冷即熱的慣性思維。

            正如本號在之前的文章中說到的,過冷不利于經濟發展,不利于金融系統的穩定,不利于社會發展,同樣的,過熱也一樣不利于社會發展。同時也不利于三胎政策、內循環大戰略、共同富裕等戰略的推薦。

            所以,2022年的房地產市場,會逐漸走向健康,走向穩定。

            只有樓市穩定,才能在經濟穩定的背景下,逐漸降低房地產對于經濟的權重,在穩定中,為三孩政策、為內循環戰略、為共同富裕戰略,騰挪空間。

            從而徹底走向消費經濟、科技創新推動經濟發展的路子上來。

            04

            良性循環之下,接下來不是筑底反彈,而是筑底企穩。人口與經濟競爭力強勁的城市,會逐漸橫盤,甚至會緩慢爬升,至于人口競爭力不足,經濟低迷的城市,則會繼續陰跌。

            由此,本號認為,對于人口增量顯著、經濟活躍的中心城市,2022年年初,是上車的契機,比如深圳、杭州、北京、上海、南京、寧波、蘇州、合肥、廣州等。

            當然,目前市場緩慢回溫的時間段中,購房者還是要規避一些風險,比如購房還是要認準發展比較穩定的大品牌房企,如此才能降低收房延長、爛尾的風險。



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