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            • 業主每睡一覺虧1250元,碧桂園會成為下一個恒大嗎?
            • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2021-12-31  /  瀏覽:516 次  /  

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            最近,繼恒大面臨破產危機之后,碧桂園的噩夢隨即接踵而至了,關于碧桂園房價無節制的 “跳水”現象不斷浮現,有業主坦言每睡一覺虧1250元,碧桂園瘋狂降價,仍然擋不住銷量下滑。

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            有人說:恒大與碧桂園真是難兄難弟,一個欠2萬億,一個欠1.7萬億。如此下去,碧桂園會不會成為下一個恒大呢?碧桂園的房子還能買嗎?


            一、碧桂園降價銷售?希望天下無爛尾

            目前來看,恒大的做法是打6折,然后網簽拖半年做流動資金。而碧桂園的做法則是降價,是不是賣不了?那就再降,沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。



            為此,你會看到碧桂園熱火朝天的某項目,前段時間還是8000元一平米,過段時間則是5000元一平米。


            說說前段時間濰坊,碧桂園推出了幾棟總高10層的洋房103-107平米精裝修,5500元左右,10層頂樓4888元,在高傭金的誘惑和全員中介推廣情況下,的確是刺激了整個濰坊市場。據說當天去了500組客戶認籌,認籌金10000元/人,然后就是幾家歡喜幾家愁。(如上圖)


            最后的處理結果是不得網簽、退回房款、罰款30000以示警告。然而,上述所售的樓棟根本達不到預售的條件,為什么會有預售證,這才是大問題?



            這個月,又是碧桂園的這個項目,中介的朋友圈又狂推了:8層洋房175平米,復式103萬元一套,客戶也跟著瘋了,人山人海搶房子,當天賣了8套,撿漏了吧?想啥呢?其實最近瞬間腰斬15萬。


            至于交房質量怎么樣呢?會不會爛尾,誰在乎?看起來是沒有人在乎的。開發商回籠資金、中介賺取高額傭金,客戶貌似撿了漏,但別忘了,開發商的建筑成本是有的,我從來不信8000元和5000元每平米的建筑質量能一個樣。


            按照現有市場環境看,有時候客戶明明知道這個開發商有問題,比如恒大,交了首付款半年后網簽合同,這是有一定的風險,但在6折房價的優惠吸引下,在現場人山人海搶房的緊張中,還是有這么多人買的,那就只能接受暴雷風險的洗禮。


            如果買到爛尾樓,我們心痛那些有居住需求的客戶,因為他們窮極半生買房上車,承載了對生活的渴望,希望天下無爛尾。


            二、恒大與碧桂園,雖然都叫開發商,其實分兩種

            我們要知道,雖然大家都叫房地產開發商,落實在業務模式上,其實是分兩種的:



            第一種是跑流量為主的,拿地-開發-賣掉,靠項目的運作和高周轉賺錢,典型的就是碧桂園、萬科??粗L風火火,其實賺的都是辛苦錢,而且利潤率也不高。


            第二種是持有資產為主的,拿地之后先捂,或者開發之后自持,靠資產增值賺錢,這類挺多的。


            過去十來年,前者可能賺名聲賺規模,但資產增值速度不快,好處是現金流比較充裕。后者未必名氣很大,但賬面資產增值更快。麻煩的就是需要大量低成本資金支持,一旦斷流就成了紙上富貴。



            根據數據,2021年半年報,碧桂園負債總額高達17397.87億元,相較于2020年末的17588.06億元,減少190.19億元,雖然有所減少,但相較于巨大的基數而言,只能說繼續維持在高位。截至6月底,公司可動用現金余額達1862.4億元,現金短債比2.1倍,短期償債無憂。


            因此,觀察業務模式,碧應該沒啥大問題。但是民營地產往往有倆暗雷,一是表外負債,通常只有內部核心人員才清楚;二是過度監管,包括銷售資金監管、對銀行放貸窗口指導等不利的監管措施,這是不可預見的。


            三、最后,碧桂園和恒大的房子,我該選哪個呢?

            首先,當你面臨這樣的選擇題時,說句實話,都不是多好的鳥,碧桂園高周轉把品牌聲譽拉低到了極致,以前的碧桂園還能做點高端的房子,現在只要提到碧桂園,就是典型的剛需,整個碧桂園現在都在走下沉路線,就好像你所熟知的拼夕夕。



            其次,恒大其實也一樣,走的同樣的剛需路線,尤其這一波斷臂求生之下,我只想說,如果你承受不起爛尾的風險,就不要選恒大。畢竟哪怕是裝修爛一點,起碼不爛尾。除非你家隔壁的恒大是現房,而且能夠馬上網簽。


            那么,我再補充一點,碧桂園一直以來為人所詬病的,其實是它的精裝修,你隨便去網絡上搜一下,就可以看到一大堆碧桂園精裝修的問題,包括我自己,也無數次吐槽過碧桂園的精裝問題。



            那么,現在好了,你所選擇的碧桂園是毛坯,這樣的情況下,你就避開了碧桂園的精裝修,這反而對你來說是一件天大的好事。


            綜上所述,大格局來看,所有的房企(至少99%)都是高杠桿玩命,沒有安全的。如果只能二選一,選碧桂園。畢竟,你可以不用面臨房子停工,爛尾種種讓人絕望的問題。恒大是需要賭的,誰敢保證,恒大就一定能夠自救成功呢?現在恒大的房子,就是一塊燙手的山芋,就看你敢不敢接了?


            最后的話:像國內高負債、高周轉的房地產開發公司,規模越大的越有可能,成為下一個恒大。


            總之,如果不縮小規模,并且也不縮小負債,碧桂園難免也會暴雷,即使保持目前規模,不調整的話風險也大,那就只是時間問題,因為整個房地產規模都在縮小。


            房價大概率會常年高位橫盤,不會大跌,也不會大漲。碧桂園如果想活下去,只有穩步降負債降規模,沒有第二條路可以走,最終生還是死,取決于碧桂園自己。



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