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            • 今明兩年買房,3年后可能給自己找麻煩?需要做好3個壞消息的應對
            • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2022-01-16  /  瀏覽:342 次  /  

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            前不久,經濟學家馬光遠發布了一個視頻,提出了對于2022年樓市的看法。馬光遠表示:我國的房地產出現了1998年房地產市場化以來,大家第一次形成的共識,就是房地產要往下走了,意味著我國房地產正在發生巨大變局,意味著房地產下一個周期,會和過去完全不同。因此2022年對于開發商而言,要趕快和過去的模式“告別”,對于土地依賴過高的城市而言,土地財政基本宣告結束,對于購房者而言,房價永遠上漲的歷史已經結束了,2022年將成為中國房地產真正的新生元年。


            事實上,許多專家學者也持有類似的觀點,有專家表示,一旦房地產突破“兩個18”,即商品房銷售面積超過18億㎡,商品房銷售額超過18萬億,我國房地產市場發展將會達到頂點,基本上已經沒有上升空間。根據第一財經發布的數據顯示,2021年全年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米,銷售額達到18.7萬億,雙雙創下新紀錄。由此可見當前樓市已經“觸頂”,未來不僅沒有上升空間,還有可能出現“觸頂反彈”的情況。



            另一方面,對于房企來說,在“三道紅線”的壓力下,房企的負債率受到了限制,過去“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式已經行不通,與此同時隨著21年樓市遇冷,房企銷售遇阻,庫存持續增加,在這樣的情況下,許多房企只能選擇降價拋售的方式來銷售住房,一方面緩解過高的庫存壓力,另一方面增加變現能力,降低自己的負債率,由此導致部分城市房企之間出現惡性降價競爭的情況,需要通過“限跌”的方式進行調控。


            與此同時,對于購房者來說,一方面是樓市下行的趨勢下,房價出現了罕見的持續下跌,另一方面是許多房企都在降價拋售住房,盡管有“限跌令”,但還是通過各種方式促銷降價來拋售住房,意味著能夠趁此機會“撿漏”,因此許多有意向的購房者都計劃在今明兩年買房。但需要注意的是,對于今明兩年準備買房的家庭,3年后可能給自己添麻煩,有三個“壞消息”可能要面對,需要提前做好準備:



            1、房子升值慢,甚至出現下跌貶值的問題


            根據多家機構預測的情況來看,2022年整體房價或將出現下跌。比如易居房地產研究院發布了2021年度報告指出:2022年房價可能轉為下降1%,創本世紀以來最差水平。社科院發布的《中國住房發展總報告(2021-2022)》也顯示:預計2022年全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%,商品住房銷售面積增長將在-1%至-5%。無獨有偶,中指研究院也認為2022年商品房銷售額將有所下降。



            不僅如此,我們還需要意識到當前的樓市已經出現了嚴重的“分化”,即人口紛紛前往一二線熱點城市,而許多三四五線城市都在面臨人口持續流出的問題,對于樓市來說,人口對應著住房需求,因此對于這些人口持續流出的城市,意味著住房需求將會持續減少,由此出現房價持續下跌的問題,而對于一些熱點城市來說,房價抗跌性則比較強。因此對于今明兩年準備買房的家庭來說,要做好未來房子升值慢,如果選擇的是人口持續流出的偏遠城市,可能會遇到房價持續“陰跌”的問題。



            2、購買期房質量差、甚至爛尾等問題


            上文已經提到過,目前許多房企都面臨資金緊張,現金流動緩慢的問題,因此紛紛拋售房產。但不排除部分房企選擇通過節省成本的方式來降低資金支出壓力,即使用更廉價的材料來建房,這樣建成的房子顯然會存在一定的安全隱患。與此同時,由于資金流動緩慢,還會出現期房交付延期的問題,可能有人會認為交付延期自己能夠獲得開發商的賠償,但有相關規定如果房企遇到了“不可抗力”因素,則不需要賠償購房者,許多房企都會借此推脫,購房者也只能忍氣吞聲。


            作為資金密集型企業,一旦房企資金鏈出現問題,那么很容易出現破產倒閉的問題,比如過去頭部房企某大就出現了類似情況,如今負債2萬億,雖然短期不會破產,但在當前樓市情況下,一些中小型房企同樣面臨類似問題,很有可能出現問題而導致破產,一旦開發商破產,且期房工程沒有其他房企“接盤”的話,則會出現爛尾的情況,對于購房者來說損失慘重。因此建議購房者盡量選擇口碑好的房企,或者盡快入手現房。



            3、對于多套房持有者來說,可能遇到持房成本增加,多余住房無人接盤的問題


            事實上,有相當一部分城鎮家庭持有多套住房,根據央行公布的數據顯示,我國城鎮家庭持有3套房及以上占比10.5%,相當于3600萬個家庭持有多套房,在樓市下行且可以“撿漏”的大環境下,不少家庭同樣會出現投資的想法,多入手幾套房來投資。但隨著樓市不斷調控下,即使是熱點城市未來房價上漲空間十分有限,并且同樣可能出現下跌的問題,比如鄭州、天津、哈爾濱等城市,近幾年房價在持續“陰跌”。


            另一方面,這些家庭未來持房成本還會進一步增加,主要原因在于即將落地的房產稅,將會明顯增大持房成本。在這樣的情況下,必然會有許多炒房客投資者拋售住房,但樓市整體住房已經供應過剩,因此不僅二手房市場會出現“房滿為患”的問題,也意味著一些投資者多余的房產“無人接盤”的問題。因此如果是抱著投資心態的話,不建議繼續投資房產。



            因此,對于今明兩年準備買房的家庭來說,可能面臨住房升值慢甚至下跌、購買期房質量差甚至爛尾,對于多套房持有者來說,可能遇到持房成本增加,多余住房無人接盤的問題,需要做好相關準備。與此同時,未來房價走勢會逐漸趨于合理,因此沒有必要像過去一樣背負高額負債買房了,即使今年買不起可以選擇明年再買,地段上盡量選擇人口集中流入的熱點城市核心地段,最重要的一點是,如果已經擁有了房子,不建議繼續投資房產。



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