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            • 2022年如何才能買對房?別慌,送你5條策略
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-02-09  /  瀏覽:104 次  /  

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            策略1,積極打新

            通過2021年全國土地成交建面數據來看,已經同比下滑了22%,這說明什么?說明未來1年時間內,全國新房供應量會下滑。尤其是排在前20名的核心城市,供需關系會進一步緊張,比如說廣州、杭州、寧波、佛山、無錫等城市,以及一些剛需盤,甚至改善盤都有可能會出現斷貨。


            從貨幣層面來看,2022年相比2021年會寬松很多,同時,由于三道紅線帶來的“國進民退”,未來一年,我國新房市場的不確定因素會約拉越小,所以,對于打新一族來說,最重要的是做好兩件事情,一個是看預判樓盤的交付品質,另一個就是做樓盤的橫向對比,尋找性價比最高的樓盤。如果兩件事情做不好,你買房跟買雷,本質上沒有區別。

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            策略2,去高體量、高潛力的城市攢房票

            北上廣深依然是最好的選擇,京滬的存量市場,以及吸金能力,是有目共睹的,所以房子是最保值的,廣深的人口流入體量在全國是最高的,說明未來成長性會很高,房子自然是硬通貨。


            普通人只看到了深圳最近一年樓市的“跌跌不休”,但高手卻看到的是買房時機,這就好比2008年的抄底,有異曲同工之妙。如果有可能,我勸大家,2022年都去上海跟深圳攢房票。這才是你未來10年,最好的選擇。


            對于二線城市買房的朋友來說,我勸大家要深耕一座城市,比如說你又想布局武漢,同時還想買成都跟杭州,那么三座城市,其實你只能選擇一個,因為房產稅即將出臺,以及還存在許多不確定的政策風險,這個時候,我們要考慮以退為進,才符合大方向。


            對于已經買了三四線城市的朋友來說,2022年,你只需要做好一件事情,那就是升艙,把縣城的房子賣了,去買省城的房子,或者去長三角、珠三角核心城市買房??赡芎芏嗳烁悴磺宄槿歉L三角的核心城市是哪些?我就直接告訴你:



            珠三角只有廣深是核心,莞佛是次核心,其他城市價值不大。


            長三角只有上海是核心,杭州、蘇州、南京、寧波、無錫屬于次核心,其他城市價值不大。


            整個北方,北京就是核心,西安、鄭州、天津、青島、濟南、大連、沈陽,這些都是次核心,其他城市價值不大。


            還記得我上節課說得24座萬億城市俱樂部嗎?這就是你買房的底線了,不能再低了。


            策略3,考慮你想入手的房子,未來5-10年,是否會有人愿意接手

            在許多人眼里,房子就是居住產品,完全只考慮自己住得舒不舒服,劃不劃算,從來沒有計算過你的房子,未來是否會有人愿意接盤。


            有的人覺得珠海舒服,城市干凈,就想著去珠海買一套房,結果呢?五年前買的,現在漲得不明顯,房子賣也不好賣,算了一筆賬,把房子賣掉,自己裝修的錢,估計還要倒貼一點。還有的人覺得大理、麗江很舒服,就買了套旅居房,結果2萬一平米買入,現在1萬都賣不出。同理,北海、乳山、秦皇島、惠州、肇慶、江門、中山,都有這種情況。


            為什么很多房子很漂亮,住著也舒服,也很便宜,但就是沒有人愿意接盤呢?因為這些地方產業不行,或者人口導入不行,或者是因為房子在高價買入。以上原因,都是因為你當時買的時候,沒有深度思考,5年-10年之后,還是否有人愿意接盤。



            那具體怎么才能買到多年以后,別人還愿意接盤的房子呢?


            1,去買單價高、面積大的產品,這種方法適合土豪,用一張房票去錨定更多毛資產,學會用時間將負債化為凈資產,這算是買房最高級的策略了,但此類方法適用于現金流高、閑置資金多的用戶,其他用戶則要謹慎。


            2,如果你預算不算多,現金流也不高,那么你就買單價高、面積一般但是功能很齊全的房子,這種是中產家庭最好的選擇,很多中產家庭會有一個困惑點,在于單價高跟面積大之間猶豫,其實沒啥好糾結的,買單價高的,位置好的,更有利于房子今后的流通性。


            3,買倒掛多的樓盤,這種適合所用用戶,比如說你想買的房子,新房限價是10萬一平米,但是周邊二手房指導價是13萬一平米,成交價是14萬一平米,那么你買到了,一平米就賺4萬,當然,倒掛4萬一平米的房子,有且只有在上海、深圳、杭州等城市買得到。大部分城市房價都沒破4萬呢。



            策略4,買二手房,要學會撿漏

            何為撿漏?其實就是兩個層面,一個是樓齡,一個是價格。


            其實樓齡最后也可以折算為價格,比如說在深圳福田,一套二手房,如果是2007年的房子,剛好15年樓齡,單價賣到9萬一平米,而周邊的新房,單價是15萬一平米,這個情況下,你買入,就是撿漏,因為5年后,你賣出,樓齡剛好20年,買家貸款不受影響,這個時候,你15萬-18萬一平米賣出去,問題不大。


            但是目前許多城市一二手房其實不存在倒掛,那你就要在高額稅費跟等待2-3年再買,這兩者之間做一個取舍,但不管哪一種情況,你都沒有沾到光。


            核心城市買二手房,想要撿漏,無非以下幾種情況:


            1,業主急需用錢,可能低于市場價出售。


            2,某些業主急于升艙,短時間內找不到買家,可能低價出售。


            3,某些業主可能手里有多套房,同時擔心房產稅要來了,可能低于市場價賣出幾套。


            4,有些業主可能要回老家、或者出國發展,有可能低于市場價出售。



            如果搞清楚了業主的賣房原因,屬于以上四點,你還要調查以下幾個方面:


            1,這套房子的產權性質,到底是住宅?還是商業?還是回遷房?


            2,是否是滿五唯一?


            3,業主有沒有自己住過?


            4,曾經是否抵押過?


            5,產權清晰嗎?


            6,有沒有長期租約?


            7,水電物業費有沒有拖欠?


            8,小區的土地年限,開發和建成于哪一年?


            最后就是跟中介小哥搞好關系,讓他幫你問出業主真實的心理價位。知己知彼,才能百戰百勝。


            策略5,不能再加杠桿買房了

            以前買房,很多人如果首付款不足,可能會選擇高評,或者是做過橋,把經營貸、裝修貸弄出來,以此來降低自己的首付款,但是這種做法,在以后買房,肯定是不適合了。


            你有沒有看到宏觀環境,我國經濟進入中速平穩發展時代,個人收入的爆發式增長機會,已經逐步收緊,我們從賺快錢模式已經過渡到了賺慢錢模式,如果你再加杠桿買房,無疑是把自己置身于火海之中。


            從微觀來看,法拍房數量逐年、逐月在遞增,說明了什么?一方面房價漲幅已經跟不上你資金成本了,另一方面就是大家收入確實在縮緊,甚至有的粉絲還要面臨35歲中年危機,當你短時間內找不到工作,還要背負每個月2萬元的房貸,你說你心里什么滋味?


            所以,2022年買房,你要月還款額度控制在家庭收入的40%以內,這樣才會安全。



            以前我勸大家是三成首付買房,現在呢?在資本市場脫虛向實的背景下,在房地產去金融化的背景下,全款買房比加杠桿買房,似乎要高明很多。


            我國房地產市場,已經進入到了存量時代和資源的博弈時代,房價高、基數大,一定要追求穩增長、低增長模式,以此來平衡自己的資金風險,才能應對好更多不確定的未來。


            2022年,讓我們一起脫虛向實,一起賺慢錢,一起降預期,一起穩步向前發展吧。



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