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            • 5天內安徽、廣東、云南開始行動,蓋房子的苦日子來了?高層表態
            • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2022-02-09  /  瀏覽:265 次  /  

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            現階段,無論是專家學者還是一些業內人士,談及房產走勢時,話語間都離不開“人口”“措施”兩大方向,畢竟房地產素來有長期趨勢看人口,短期趨勢看調控的觀念。房說君認為,雖然調控措施能通過貸款利率、限售、限貸等手段,對市場起到調節作用,但重要的還是人口基數,毫不忌諱地說,過去這些年正因為樓市不斷有剛需補位,高房價才得以為繼。

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            反過來說,如果沒有前赴后繼的剛需買家,高房價不僅難以維持下去,甚至可以說會變成有價格無市場。所以說,“人”是市場最大變量,它可以左右樓市興衰的周期,也是避免了泡沫在短期內快速破掉的關鍵。



            可惜的是,這一優勢正在逐步消失,如今放眼全局,不難發現樓市已經深陷“賣不動”困局中,該如何走出這個困局更值得大家注意。


            一方面,房地產可能發生“排隊賣房”現象

            據易居研究院發布的百城庫存報告,截止11月,新房庫存總量超過5億平,已經連續36個月保持正增長,可以看出總體還有一定的庫存壓力。具體來看,一、二、三四線的新房庫存分別為3052萬、26571萬和22487萬平米;11月新房供應量4495萬平米,成交量則為3437萬平米,呈現明顯的供大于求趨勢。


            二手房成交同樣疲軟。按照58安居客的國民安居指數,12月二手房新增掛牌房源量上漲1.9%,全國范圍看,武漢、鄭州、青島、合肥和太原新增掛牌房源量環比出現10%以上的漲幅。因此,在新房、二手房庫存增加的作用下,房市可能出現大范圍的賣房現象,表面上,庫存越多則賣不動的房子就越多,由此來看市場走弱是必然的事情,但所謂的“排隊賣房”,只是基于大環境,城市和房源之間依然分化,大量沒有嚴格限價的城市,尤其是三四線以下的地市縣城,無論新房還是老房子都很難在短期內消化掉。



            另一方面,房子以后該賣給誰?大家都開始著急了

            在過去半年時間,房價冷清明顯,傳統旺季9月開始,連續4個月全國均價都回落到萬元以下,70大中城市90%的二手房價都在下跌。易居嚴躍進認為當前樓市矛盾已經轉為“過冷”,價格指數一旦下跌,一般很難在短期內轉正。從各方態度來看,“房價如果下跌,可能會擠破泡沫”是大家都在擔憂的事情,但比起下跌,未來樓市面臨的困局大家更應該留意:


            目前的買房群體中,普遍以改善和剛需為主,新生人口持續減少意味著未來年輕剛需會更少,那么現在蓋這么多房子以后賣給誰?公開數據顯示,除了2016年放開二孩后新生兒有所增加,此后便一降再降,2021年新生人口僅有1062萬,比5年前減少了超過700萬人。


            值得一提的是,很多人認為住房成本太高是制約年輕人婚戀,造成生育率降低的根本,如今房屋收入比是13.2,相當于一份房價要對應13倍的工資收入,顯然樓市也開始著急了,放開三孩同時,多地發通知,二孩三孩家庭買房可獲得相應的補貼。但問題是,一孩很多人都不生,何來二孩三孩?


            央行作出決定,2個逆轉消息來襲,風向變了



            1、降息、降準一并襲來,貨幣閘門已經打開

            在過去的幾個月,存款準備金率、LPR報價、逆回購和MLF利率先后下降,尤其是1月份,MLF和逆回購利率,都下調了10個基點,LPR報價也隨之下降,5年期LPR更是罕見降了5個基點。


            降息和降準一并襲來,再加上央行和一眾高層連番表態“維護住房消費權益”,一時間,貸款利率、按揭發放速度均往購房者希望的方向步進。據機構監測的103城主流按揭利率,首套利率5.56%、二套5.84%,均比上個月回落了8個基點,其中59城利率環比下調,廣深杭、南京、蘇州等熱門城市利率均下調,放款速度也縮短到一個月左右。



            2、5天內安徽、廣東、云南都行動了,蓋房的苦日子來了?

            1月26日,安徽發通知,明確鼓勵購房領域降低首付比例;1月30日,在云南發布的若干措施中,提到“各地要按照“一城一策”要求,加快研究制定促進房地產平穩健康發展的政策措施;超出合理去化周期的縣、市、區,要采取有力措施穩價促銷”。同日,廣東住房和城鄉建設會議上,提出要“堅決有力處置個別房地產企業房地產項目逾期交付風險”。


            降首付—去庫存—保交樓,5天內3省的行動可以說是一環接一環的,但最終目的都是穩住市場,正如住建部長在接受采訪時提到的,房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣,以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。畢竟市場人氣不足、房企缺錢、上下游企業欠賬、購房家庭權益受傷害,一連串的影響不容小視。



            更重要的是,蓋房子,真的不賺錢了


            過去十年,開發商在城市化浪潮下賺得盆滿缽滿,利用銀行貸款、業主回款輕松擴大勢力范圍,但如今苦日子來了,在三道紅線的限制下,企業融資難,負債高,一邊要在規定時間內將負債率降至標準,另一邊以為通過快速銷售能獲得回款挽回損失,但銷售卻越來越難,中指院數據,1月TOP100房企銷售額均值同比下降23.1%,同時春節假期監測城市的新房成交規模降51%。


            房說君有話說,風向已經轉變了,在房住不炒導向下,上半年市場走勢幾乎沒有懸念。不過在買房新增需求減少,人口老齡化加速的情況下,市場難去維持高增長,繼而增加房地產的存量住房,房價也可能因為需求減少、庫存增加而持續下降,所以這2個問題可能成為壓垮高房價的最后稻草。


            不過換個角度來看,對于高居不下的住房房源,如今高層表態降低買房成本,說明上半年的市場仍然會以維護合理住房消費,打擊投機炒作兩者同步進行,對于買不起房的剛需而言,市場終將會往我們希望的方向走去。



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