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            • 動真格!一邊整治,一邊安排央企齊接盤,一場大變局悄然發生播
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-02-09  /  瀏覽:160 次  /  

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            原題:動真格,風向真變了!一邊整治、補齊短板,一邊安排央企齊接盤,一場大變局真的悄然發生。

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            要不是因為這波“病情”所折射出來的樓市政策,估計還有相當一部分人認為,國家對樓市的調控就是“虛情假意”,可能不會動真格。但事實上,我們很多人都想錯了。


            兩年“病情”期間,幾乎沒有出現地方能成功出臺救市政策。所謂的個別城市“限跌令”,其實不過是擔心影響當地社會穩定的緩兵之計,大家也看到了,工抵房、送車位、零首付等促銷花樣百出,地方也是睜一只眼閉一只眼,只要前期購房者無正當理由進行“房鬧”就行,“明穩暗降”是不少近半年房價下跌城市的真實寫照。



            房地產運行數據,也佐證了這一說法。


            根據國家統計部門發布的2021年全國房地產數據顯示,作為市場風向標的房地產開發投資增速僅為4.4%,這是一個什么水平?可對比一下近3年的數據:


            2018年為9.5%,2019年為9.9%,即便是受到“病情”沖擊的最嚴重的2020年,其增速也有7%。但2021年只有4.4個百分點增速,如果要把2020年和2021年的開發投資數據連成一條線來看的話,那基本上就是一條直向下的斜線。


            當然,也直觀體現在房價上。統計數據顯示,在2021年第一季度末,全國新建商品房均價還在10842元/平米高位,但到2021年末,均價回落到10139元/平米,差點就回到萬元以內??刹灰】催@一平米703元6.48%的降幅。如果反映到具體的小區,有的跌幅可就不小了。


            作為房地產行業晴雨表的房地產開發投資急速下墜,房價也在跌,對經濟影響大嗎?答案是肯定的。如果我們還讓房地產保持此前的增速,可以說,我們的GDP增速還能保持較高增速,但突然踩剎車,又不讓地方救市,為何?



            都知道,明面上的理由,就是要抑制樓市泡沫,防止產生金融系統安全問題,進而傷害到經濟發展。這個理由充分嗎?肯定充分,畢竟世界各國房地產泡沫破裂史中有“十次危機,九次地產”的說法。但如果僅僅理解到這個層面,那就太膚淺了。


            需要說明的是,我們是社會主義國家,跟資本主義根本的不同就是“有難同當,但也要有福同享”,部分人富不是真的富,大家好才是真的好,說白了,一個都不能少,何況當前面臨高房價現狀,還不止一個呢。所以,看到這里應該知道,國家對房地產態度的轉變是基于制度的使命:共同富裕。


            所以,我們看到了,面對樓市持續低迷,住建部對2022年房地產工作部署的第一條內容不是促進房地產市場快速恢復,而是“加強房地產調控”。經常研究樓市的就知道,目前的樓市還在下行期,竟把房地產調控擺在第一位,強調“保持房地產調控政策的連續性和穩定性”,很明顯,調控不會松懈,還會繼續堅持。此前不少人擔心繼續堅持調控的話,會讓很多房企破產,影響金融安全和社會穩定。而這次用“堅決有力處置個別頭部房企的預期交付風險”作為應對,聯想到此前把恒大等出險房企割裂開來,認定是企業的個人行為,意思很清楚,這鍋國家不會背,“持續整治規范房地產市場秩序”就是告訴他們,不會因為個別現象而影響樓市調控方向。



            當然,對房地產的整治還不止于此。


            早在2021年7月,國家住建部、公安部等8部門就下發了開展整治房地產秩序的工作通知,目標是通過3年時間實現房地產市場秩序明顯好轉。據不完全統計,目前已有數十個省市分別對應起碼不少于8個部門也陸續下發了整治通知。從整治內容來看,主要就是圍繞解決當下房地產市場的突出問題,比如房地產開發、房產買賣、租賃、物業等,從源頭上規范房地產市場秩序。



            如果說,房地產市場整治解決了已買房和想買房人的關切,那么,對于經濟能力不濟,買不起房的群體又怎么辦呢?


            按照目前的房價數據,要在全國買一套3口之家的均價房,大概也需要100萬左右。對于平均月薪幾千元的年輕人來說,要是沒父母輩支持,別提有多難了。而且,后面還要面臨結婚、生子、育孩等一系列大項支出。買不起房,應該是很多年輕人的寫照。但正如前面說了,我們制度的優越性就是不要落下任何一個人,要人人都能住上房子。


            因而,在2021年8月31日,國辦舉行了“全體人民住有所居”發布會,鄭重地向全世界宣布,我們要努力實現全體人民住有所居。有樓市專家對此評論稱之為“樓市歷史性的節點”,實際上,這可不是臨時說說,在國家的“十四五”規劃中就有明確,要在這期間實現這個目標,換言之,2025年前就要基本實現:


            針對新市民,新青年住房困難需求,通過住房保障體系完成,公租房解決城鎮住房和收入雙困家庭,保障租賃住房供應給人口凈流入城市的新青年、新市民,共有產權房解決只能拿出部分首付款的家庭實現買房。三位一體的國家住房保障體系成型,就是要補齊這些年“重商品房市場、輕保障租賃住房”的這塊短板。


            有人說,租房能享受到同等上學權利嗎?其實,從目前看來,這些正在逐步改變,比如學區劃片,租售同權等試點有條不紊開展,都是在為打通租房和購買商品房享受同等權益道路提供鋪墊,假以時日,這都應不是問題。



            最后一個,關于大家最關心的房價問題。


            老實說,無論是租還是買,都與房價高低息息相關。如何讓房價保持穩定,甚至理性回落,僅僅靠現有的運行機制顯然是難做到的。從以下兩個信息,我們可洞悉出些許端倪:


            1.2022年1月6日,國辦印發《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》提到,節約集約用地的前提下,探索賦予試點地區更大土地配置自主權。允許符合條件的地區探索城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑使用機制。


            2.據上海證券報報道,央行、銀保監聯合發文,重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。


            一方面,稍微了解房地產常識的都知道,商品房售價的最大成本就是土地,一般要占到7成左右,絕大多數城市并不是沒有土地,而是受制于18億畝耕地紅線限制,有土地也不能開發,所以,地價是越來越高。而這次明確允許探索土地指標跨省調劑,對于那些地價成本較高的城市,可以通過調劑地價較低的城市土地指標使用,這樣,可使用的土地多了,地價自然就下來了,可以說,這是讓房價合理回歸的根本。


            另一方面,隨著國家對樓市的持續調控,一些高杠桿房企相繼出險,為了能把調控繼續堅持下去,央行、銀保監聯合發文支持并購出險房地產項目,在這其中,有信用背書的央企則臨危受命。事實上也是如此,從近段時間接盤的房企來看,都是清一色的央企,比如中海、五礦、華潤、華發、首創等央企國企均接盤和洽談了恒大、融創、佳兆業等部分項目。隨著調控的持續,將會有越來越多的民企房地產項目將由央企、國企接管。項目納入國家隊手中,在商品房定價和租賃定價上都有主動權和空間。


            凡此種種表明,一句話,風向真的變了。關系國計民生的住房問題,過度商品房化顯然不可取,國家隊出手是權衡再三的必然選擇。這似乎也與不斷有專家提出“二次房改”的觀點不謀而合。



            看到這里,我們不禁要問,一邊整治、補短板,一邊又安排央企齊接盤民企房地產項目,這盤悄然形成的大局是什么呢?


            央媒央廣網2022年1月24日報道,住建部和浙江省日前簽署《推進共同富裕示范區建設合作框架協議》,圍繞實現住有所居和基本公共服務均等化目標,為發揮住房和城鄉建設在推動實現共同富裕中的重要作用提供浙江示范。


            不難看出,總結成一段話即是:整治房地產市場,是為保障業主、購房者的權益,補保障房的短板,是為實現全體人民住有所居,安排央企齊接盤,是為出清金融和交房爛尾風險,讓調控樓市持執行下去,目標達成。終極目標就一個:助力實現共同富裕。



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