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            • 注意!大會給樓市定調了!兩會發布政府工作報告,定調房地產,釋放了特別的信號
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-03-12  /  瀏覽:409 次  /  

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            剛剛,兩會發布政府工作報告,定調房地產,釋放了特別的信號,簡單聊聊。

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            具體內容分為五點:


            1、繼續保障好群眾住房需求。2、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。3、探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。4、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。5、穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展


            房住不炒、三穩基調、租購并舉、長租房市場……相信大家對這些詞匯并不陌生,具體還要看跟往年的對比。



            今年的重點新詞是第四條,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。


            這就是一個最為強烈的信號。


            因為上一次提到支持購房者買房的定調,還在6年前。



            2015-2016年,正是上一輪房價大潮的起點,全國降利率降首付,啟動棚改貨幣化“去庫存”,人們跑進售樓處,擠破腦袋搶房。


            而現在,仿佛故事重演,算下來,雷打不動的樓市大周期,也如約而至。


            這里面有三個問題:


            問題一:為什么樓市被打壓好幾年,突然會轉向?


            經濟周期。


            多個經濟學家證明,經濟規律是人類不可破除的魔咒。老美可以通過“直升機撒錢”熨平周期,我們可以通過調控強行扭轉。


            但事實證明,一場疫情,又把大家拉回過去。


            老美開始加息,而我們,就只能從存量市場找增量,把錢找補回來。


            兩會給今年定的目標是“GDP增速達到5.5%”,這是偏實際的目標,我相信可以完成。


            但還有一個更重要的目標是“新增就業1100萬人以上”,這項數據基本是歷史最高水平。


            這就好比,之前讓一個運動員舉100公斤的杠鈴,而現在讓體重少三分之一的運動員,繼續舉同一重量。


            要知道,2022 年高校畢業生規模將達到1076萬人,比上年增加167萬人,規模和增量均創歷史新高。


            壓力可想而知。


            這時候,房地產的尿壺作用又出來了,去年瘋狂提示風險的郭主席,都出來講話,“問題不大,忍著點?!?/p>



            問題二,什么是“合理住房需求”?


            剛需肯定是,改善也一定是,投資是不是?肯定不是。


            但好像這個概念從來都是模糊的。


            拿剛剛松綁的鄭州來說,取消“認房又認貸”、二套變首套,要知道,上一次這種刺激力度還是在6年前。


            有人說,二套也是改善啊,來回倒騰著住,或者父母和孩子分開住。


            那好,剛剛青島取消限售是咋回事呢?四大限法中,“限售”就是用來定向打擊炒房客的,增加持有時間,以提高成本。


            而青島名正言順的解禁投資客,新房從拿證滿5年,改為網簽滿5年,二手房滿二即可交易。



            還有寧波全面認貸不認房,之前買第三套房停貸,而現在,只要房貸還完,買幾套都按首套首貸走。


            事實證明,還是過去的味道,“一管就嗝屁,一放就瘋狂”,上游小河流淌,下游洪水泛濫。


            第三個問題,會不會放“大招”?


            這個大招就是2015年轟轟烈烈的“貨幣化棚改”,肯定不放,堅決不放,也不可能放,原因我不再更多解釋,詳情可以看《這個城市,突然放了個大招!》這篇文章。


            政事堂有一個比較新穎的觀點,我很贊同,就是以后大招會變換成“農村土地改革”和“保障性租賃住房”。


            農村土地有償收回,決定貨幣流向,興建保障性租賃住房,有助于人口流入。


            拿保障性租賃住房來講,這兩年中央給錢給資源,不遺余力地推動。


            前幾天,銀保監會和住建部聯名,強調國開行要加大力度支持建設,聰明人都知道,國開行就是2015年給全國各地棚改撒錢的主要機構。



            去年全國40個大中城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套,超額完成93.6萬套的籌集計劃。而整個“十四五”期間,全國核心40個大中城市,預計將建設900萬套。


            這個數字,細思極恐。


            保障性住房落地后,加速城市之間的“馬太效應”,從而利好大城市房價。


            道理很簡單,大城市的優勢是賺錢多機會多,但缺點是住房成本高,而現在,保障性租賃住房解決了外來人住房問題,必然會虹吸更多的人口流入。


            這也是未來城市之間,搶人大戰的籌碼。


            很多人說,保障性住房是增加整體供應,不是利空房價嗎?錯了。


            一句話,能買得起房的不會住保障房,而住保障房的肯定會攢錢買商品房。


            目前已經有大量一二線城市明確了保障性租賃住房目標,北上廣深力度最猛,基本建設比例占到新增住房供應量的40%-45%,買房人一定要注意了。


            過去,我經常在文章里提到一個比喻:


            這兩年,調控一直在“拉偏架”,幫著買家揍賣家,揍死了一堆開發商和炒房客,但這事兒總有個頭,不然市場長期失衡,地方根本扛不住。


            而兩會的信號,正是這個頭,全國樓市實際上就四個字,“八仙過?!?。


            除了鄭州、青島、寧波,剛剛佛山、溫州、德州、昆明等等城市相繼下調首付比例和房貸利率。


            全國各地如決堤大壩,漫漫江水,接下來平均一天1-2個城市放松調控,開始比“下限”。


            凡是人口流入的二線城市,會短期內迎來量價齊升,比如冰凍5年的鄭州。


            我打聽了一圈朋友,當地銀行在賽跑式下調房貸利率,最新利率已經接近5%。


            開發商收回了降價打折的廣告,二手房業主開始連夜上調報價,有5萬的、10萬的,20萬的……


            樓市回暖在頃刻之間。


            而三四線城市,成交會漲,但價格夠嗆,庫存壓著很難有翻盤機會,這時候剛需等到利率下降到5%左右,利好兌現后可以上車。


            同時有多套房的投資客,趁機趕緊把房子賣一賣??梢悦鞔_,接下來這段時間,可能是三四線炒房客最后的解套時機,過時不候。


            今天先就聊到這里。



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