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            • 保樓市還是保實體?國家作出選擇,央行出手,房產走勢大局已定!
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-04-26  /  瀏覽:201 次  /  

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            “房地產是我國第一支柱產業,100年都不會變,嫌臭的是因為你沒吃過不知道它到底有多么香”。


            2019年12月,獨立經濟學家馬光遠發表了自己對于樓市的總結觀點,并為上述的結論提出了10個論點作為支撐,比如未來調控政策大概率會放松、行業的整合和洗牌加劇、一二線城市房價會反彈、房地產的價值裂變剛剛開始、外部大環境利好我國房地產市場發展等。對于馬光遠的觀點,許多人表示贊同認為未來房價會進一步上漲,但與此同時也有許多剛需提出了疑問:房地產“永恒論”真的可信嗎?


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            馬光遠的觀點究竟是否正確呢?回答這個問題之前,我們首先需要過去20年樓市的整體發展情況。不得不承認的是,早期房地產迅速發展模式的確起到了一定推動經濟上漲的作用,隨著住房規模迅速擴張,加快了整體經濟運行速率,有專家計算過,我國房地產高速發展時期,每往房地產投資1塊錢人民幣,就能拉動8.2元的GDP增長。房地產迅速發展也推動了城鎮化率的提升,從2000年的36.22%提升至2020年的63.89%。



            公開資料顯示,2000年我國M2規模為13.5萬億,2021年12月我國M2規模為243.1萬億,增長了18倍。與此同時,全國商品房銷售額則從2000年的0.39萬億元增至2021年的18.7萬億元,足足增長了48倍。通過上述數據也不難發現,房地產市場規模占整體經濟比重越來越高。由此可見,早期的房地產發展的確一定程度上助推了經濟上行。


            但與此同時,我國房價也出現了迅速上漲。根據國家統計局公布的數據顯示,過去20年我國整體房價上漲了530%,值得注意的是,這僅僅是“平均值”,由此可見對于當前熱點城市來說,整體房價漲幅可能達到了十幾倍甚至幾十倍。央行公布數據顯示,當前城鎮家庭由實體資產構成為主,而房產則是實體資產的主要構成。也正因如此,以“房改專家”孟曉蘇為代表的部分專家才會認為:房價越高,對于老百姓來說意味著擁有越多的財富。



            但問題在于,我們真的從不斷上漲的過程中富裕起來了嗎?答案顯然是否定的。不知道大家注意到沒有,現在生活中往往有這樣一類特殊群體,他們住著一兩百萬元的房子,開著十幾萬元的車子,但卻只拿著幾千元的工資,其中大部分還要用于還各種貸款,卡里的余額常年不超過四位數。而這類群體則是數以萬億“房奴”的真實寫照。央行公布數據顯示,2022年1月我國居民貸款余額為71.95萬億元,七成家庭背負著巨額的負債壓力,城鎮家庭數量為3.46億個,平均下來每個家庭欠銀行約20.79萬元。


            另一方面,由于房地產不協調、不健康的發展模式下,已經對于整體經濟發展起到了阻礙作用:首先是由于房價過高,百姓買房壓力過大,由此導致整體消費水平降低。其次是無論是對于大型企業還是小型商戶來說,高房價導致租金成本上漲,因此影響了整體的資金鏈運行,許多上市公司同樣加入了炒房投資行列,由此導致了實體經濟邊緣化的問題。最后是許多地方政府對于土地依賴程度過高,高房價與城市發展不協調的問題。



            為了避免上述問題進一步惡化,2016年底的重要經濟會議上,正式提出了“房住不炒”的理念,并開始了持續性調控。從最近幾年樓市變化來看,取得了明顯的成效。整體房價漲幅在持續收縮,意味著住房的金融屬性在逐漸消除,炒房投資群體的利潤空間已經見底。值得一提的是,過去長期看好樓市發展的馬光遠,如今也“改口”了,在2021年的總結演講時明確表示:“當前的樓市已經出現了自98年房改以來第一次形成了的共識,那就是房地產要下行了,2022年將成為樓市的新生元年”。


            為何馬光遠會改變對于樓市的看法呢?究其原因,主要是2021年已經成為了樓市的拐點,有三組數據可以證明:1、2021年末我國平均房價為9517元/㎡,相較年初最高點11220元/㎡回落了15.11%;2、房價行情網數據顯示,納入統計的314座城市中,有219座城市出現了環比下跌,占比高達69.74%;3、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:當前房地產市場的矛盾從“過熱”開始轉為“過冷”,易居年度報告也指出:2022年房價可能轉為下降1%,創本世紀以來最差水平。



            不僅如此,隨著樓市持續下行,許多房企由于房子賣不動而導致庫存壓力增大,紛紛開啟了降價拋售的模式,部分城市甚至出現了由于惡意競爭導致房價迅速下跌的問題,需要通過“限跌”的方式來進行調控。公開資料顯示,當前已經有23個城市發布了“限跌令”。與過去樓市為了避免房價上漲過快來“限漲”的調控措施形成了鮮明對比。與此同時,根據諸葛找房數據統計,截至3月8日,今年共有55個城市對樓市政策進行了松綁。



            隨著“限貸令”以及“樓市調控松綁”的出現,也讓部分購房者產生了誤解:難道房價不能下跌嗎?事實并非如此,一旦房價出現全面大跌的情況,那么很容易導致一系列經濟風險問題,甚至引發經濟危機。因此“限跌令”并非是防止房價下跌,而是防止房價亂跌。


            樓市調控松綁也很容易理解,央媒經濟觀察報發表了《銀保監會談保障剛需群體信貸需求:銀行個人住房貸款中有90%以上為首套房貸款》,文章刊登了國家銀保監會的態度:為保障剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對于首套房購房者予以支持。而上述提到的55座城市中,有許多都是通過這些方式來降低購房門檻,讓市場進一步向買方市場偏移,房價更快回歸理性。



            因此,對于保樓市還是保實體經濟這個問題,答案就顯而易見了。12月6日,央行發布消息:為支持實體經濟發展,促進綜合融資成本穩中有降,中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,釋放長期資金約1.2萬億元。與此同時,央媒經濟日報也發文指出:貨幣政策將繼續加大對實體經濟的支持力度,提升前瞻性和自主性,而有些市場人士認為宏觀政策將走向寬松。這一看法是對宏觀政策比較簡單化的理解,容易引起誤讀。



            相較于馬光遠的觀點,筆者認為王健林對于樓市的判斷更加準確,王健林在接受采訪時明確表示:“沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年,萬達向文化產業轉變,正是為了今后的長久發展”。從1978年算起,我國房地產已經經歷了40余年,如今也正從“黃金時代”向“黑鐵時代”過渡,將逐漸回歸到正常行業,過去房價大漲的“永恒論”的說法自然是不攻自破。


            不難發現,最近幾年我國也越來越重視實體經濟發展,比如通過“退房令”來讓非房地產主業的央企退出房地產市場,加大力度推動實體經濟發展。經驗表明,一味保障房地產市場,只會導致百姓的消費能力越來越低,“經濟內循環”發展受阻,實體經濟邊緣化問題加劇。而保障好實體經濟的發展,未來我國整體經濟實力才會更上一層樓。



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