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            • 拆遷致富全面消失?國家一錘定音,明年起“老房子”都按新規處理
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-06-05  /  瀏覽:46 次  /  

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            回顧我國房地產發展史,每一步都必要和必然,對于我們普通的樓市參與者來說,不能因循守舊,因為歷史重來都不會簡單地重復。

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            自新中國成立以后,城鎮居民均實行福利分房,到1978年,住房制度開始改革,由福利分房向市場化轉變。1988年,國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》,標志著住房制度進入全面試點階段。再到1998年,《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,停止實物分配,意味著住房全面市場化開啟,我國進入商品房時代。


            后來房地產的發展,我們很多人大概都知道了。從1998年至今,住房市場起碼有3大變化,城鎮居民人均居住面積從18平米到近40平米,商品房年度銷售面積從1.07億平米到超過17億平米,當然,還有銷售價格,全國均價從不到2000元/平米到目前近萬元/平米。在商品房快速發展的20來年里,還有一件事不可忽略,也是必然舉措,這就是“棚改”,有人常常稱之為“拆遷”。



            為什么說棚改是必然?


            雖然我們的商品房發展速度快,很多人的居住條件得到改善,但也還有很多人住在建造時間久遠的老舊房子里,特別是一些危舊棚戶區里的房子,從2008年開始,為改善民生,中央啟動了保障安居工程,加快了棚戶區改造步伐,2012年,住建等7部門聯合發文,要求加快推進棚戶區改造。到2014年,國務院辦公廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》,推進1億人居住的棚戶區、城中村改造,棚戶區改造進入到頂峰階段。


            網上提及比較多的“拆遷致富”,大致源于2013年以后,數據顯示,2013年到2017年改造棚戶區住房2645萬套,比08年到2012年翻番。巧合的是,這期間的房價也處于一個上升過程,一些專家把這歸咎于貨幣化安置的全面實施,讓大量手持貨幣的拆遷戶進入商品房市場,增加了購房需求,比如說宜昌市曾報道“我市貨幣化安置比例從80%提升到90%”,還比如2016年3月12日新華日報報道,江蘇部分城市貨幣化安置比例達到60-80%,由此可見,棚改帶動房地產發展的作用比較普遍。



            國家“一錘定音”,“舊改”接棒“棚改”。


            隨著城市和房地產市場發展趨于成熟,按照規劃,棚改基本在十三五基本結束,即2020年底基本完成棚戶區、城中村、危舊房改造,大拆大建時代宣告結束。國家一錘定音,要求全面推進城鎮老舊小區改造工作,棚改接替舊改,明年以后,老房子若不拆的話,拆遷致富的現象也將全面消失,變老的房子都按“新規”處理。


            按照新規,將在未來5年完成2000年前建造的老舊小區,這是一項重大工程,一部分任務已經在2020年內就已經安排,今年全國計劃改造3.9萬個老小區。根據此前住建部官員倪江波的介紹,總共有16萬個2000年前建造的老小區。僅改造投資就達到4萬億元。這些老舊小區,無論在配套上,還是設施設備老化程度上,居住舒適度都不高,急需要進行升級改造,它們分布在不僅是北上深等這樣大城市,很多縣城老城區也有大量的老小區存在。



            相比以往的小區“出新”不同的是,改造的內容更加豐富,既有基礎項,也有選擇提升項目。比如基本的水電氣管網改造就是必須的,屬于保障性質,資金上也不用個人掏腰包,對于改善提升類項目,居民有選擇權,比如老樓加裝電梯,根據意愿進行選擇加還是不加,如果確定要加裝的話,還有相應的財政補貼。還有,隨著家庭汽車越來越普及,老舊小區普遍存在小區車位不足的問題,如果條件具備,小區增加停車位也是改造的內容之一??傮w來看,老舊小區經過改造后,變化將是全方位的,居住品質會有明顯提升。


            舊改替代棚改,對住房市場的改變是顯而易見的,對小區居住環境帶來改變的同時,也影響到這兩類人,或吃虧了。



            第一類是買“老破大”房子進行投資的人。其實,買這類房子進行投資,已經脫離了居住概念,更多的是希望等到拆遷能分一筆巨額財富。一旦不拆遷,即便經過舊改,房子的居住價值有所提升,但由于總價較高,剛需買不了這樣的房子,買優質學區房的人也不會買,因為他們更愿買“老破小”,以后孩子不用學區了,轉手還相對容易些。所以,買了這類“老破大”房子,用于自住還說得過去,但若目的是等拆遷,自然是吃虧了。


            第二類是買了品質差、容積率高且老舊房子的人。相對而言,早期建造的房子設計理念相對落后,但有些小區的容積率還比較低,給予后期改造留有空間,比如增加綠化,擴建停車位,加裝電梯等等。但是,如果老小區房屋質量差,即便想裝電梯也不具備安全條件,還有若容積率高小區,就算大家都同意安裝電梯,要落實增加車位都無處下手。對于這類小區的改造,受到條件限制,只能進行基礎類的改造,對房子本身不會帶來顯著的改變,想要有多大保值升值更是無從談起。



            因而,有人認為,有一些房子本身就是危房,比如早期的預制板樓,在抗震性不如鋼混結構的房子,還有個別存在安全隱患的危房,僅僅通過改造升級,怕是解決不了根本性問題。


            總而言之,舊改代替棚改是住房市場的發展趨勢,能提升居民的居住質量,但在實際工作過程中,也會有一些特殊情況需要具體問題具體分析,做出相應的調整,其最終目標都是整體上提升我們的居住水平。



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