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            • “拆遷潮”重啟?住建部釋放信號,明年起3類房子或進入拆遷名單播
            • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-06-05  /  瀏覽:59 次  /  

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            很少有人說在拆遷過程中“吃虧”的,個別人之所以不愿意拆遷,關鍵的原因還是雙方的補償標準未達成一致,所以,拆遷,一直是“暴富”的代名詞,不過是賺多賺少的問題。鑒于此,很多人做夢都想“被拆遷”。

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            不過,長期大規模地拆遷不僅助力房價快速上漲,不利于樓市穩定,同時還浪費大量資源,也對城市面貌保護不利。國家早已看到這一問題,繼住建部2019年宣布告別大拆大建以后,2020年國家發布“全面推進老舊小區改造計劃”,有意通過“舊改”替代“棚改”。按照官方說法是,推進城市更新方式和開發建設方式的轉型。



            進入2022年后,根據最新規劃,未來5年,國家要對2000年前建造的老舊小區進行改造升級,根據官方的數據顯示,全國有近20萬個老舊小區納入改造之列,平均每年納入改造計劃的就達4萬個左右,幾乎涉及到省市縣等各等級城市。從已改造的情況看,基本按照現代小區的模式做到應改盡改,特別是居民急需增加停車位、加裝電梯等項目的推進,確實對老小區的居住環境帶來了顯著變化。


            值得一提的是,雖然老舊小區改造正在全力推進,但從住建部發出的最新信號看,并不意味著拆遷就此終止。在住建部最新發布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》新規中明確,原則上城市更新片區或項目內拆除面積不大于現狀總建筑面積的20%。什么意思呢?比如說,假如你所在片區的建筑面積總共為100萬平米,那么最多就可以拆除20萬平米。雖然不及過去的力度大,但還是能確保一部分急需拆遷的房子得到拆遷。



            其實,這應該是比較符合現實的。如,細心的朋友應該注意到“舊改”設置了一個前提,那就是改造對象屬于“符合改造條件”的老小區,言外之意是,有些小區的有些項目不符合改造條件,比如你說要裝電梯吧,但小區同意戶數不達標,人數即便達標了,但樓棟的安全性又達不到。還有小區別說裝電梯,即便加些停車位的位置都沒,顯然無法滿足家家戶戶都有車的停車需求。這些情況下,說到底,基本上沒有改造價值,拆遷就比改造更符合實際。因而,“拆遷潮”重啟,又來了?新規下,明年起,這三類房子或將納入拆遷名單,一律按“新規”處置。



            第一類,地段優越的低密度老舊房子。在過去,拆遷的大部分是城中村,除了改善居民的居住條件原因外,還有一個重要的因素就是這些房子樓層低,有的甚至就是平房,但占地面積大,在經歷這么多年的拆遷后,可拆的棚戶區越來越少,那么這個時候,還有什么樣的房子最容易被納入20%的拆遷范圍內呢?這個答案也是顯而易見。


            誰都知道,所謂拆遷,就是拆除和遷移重建,這是需要很大量資金的,僅靠政府來支持顯然不太可能。所以,評估一個小區能否被拆遷,最重要的一點就是要有拆遷價值,理想的情況是,拆遷后除了補償原住居民外,最好還能有一點結余,這樣雙贏的事誰都愿意干。這樣下來,想要拆遷,需要達到3個條件:


            一是地段好。這主要是指城市的核心地段,原因就在于核心地段的配套非常成熟,比如醫療、教育、就業等,這些優質資源是無法移動的,所以,周邊的地皮是很有價值的。開發商在考慮拆遷的時候,最看重就是房子下面的土地。此外,開發商在拆遷時還會考慮一個問題,房子建好了,一定要好賣,能賣出溢價,相比而言,核心優質地段最受他們青睞。


            二是密度低。翻譯成白話就是居住人口密度要少,比如6層小樓與20層高樓層占地面積一樣大,前者居住戶數20多戶,后者能達到80戶,從經濟上算,賠償前面的肯定劃算多了,開發商不傻。


            三是房子要老要舊。其實,拆遷就像排隊買火車票一樣,都有輕重緩急,對老弱群體會有特殊照顧,他們買票可以走綠色通道,居于優先位置,房子拆遷也一樣,特別是現在拆遷比例限定的情況下,那些老舊的房子無疑最會被先安排上。



            第二類,有礙城市發展的各類房子。不知道大家有沒有發現一種現象,一些主城區由于發展得早,建筑空間已被塞滿,無論是住宅,還是商業等等。所以,后面的城市發展只能去發展新城區,越發展越遠,位置越來越偏。那么,老城區是否就意味著被拋棄了呢?自然不是。正如前面所言,一些優質的配套無法遷移,所以,老城區改造還需同步進行,讓老城區煥發生機,相對更宜居。


            所以,老城區也會迎來新的規劃,有些處在發展規劃之內的住房、商業、辦公和企業都可能迎來搬遷。除此之外,隨著經濟發展和城市人口增多,需要的高鐵、地鐵、公路和市政公共配套會增加,那么,那些處在發展規劃沿線的房子也會迎來拆遷。


            需要說明的是,這些證照齊全的房子屬于合法房產,當被動遷以后,往往能獲得比普通拆遷更高的補償,特別是那些公共配套設施建設工期安排緊,其域內待拆的房子,寧愿多給一些補償確保按期搬遷也比耽誤整個工程進度要強。



            第三類,多孔板建材等危房將會拆遷。


            國家在十四五規劃和2035年遠景目標中提出,支持浙江高質量建設共同富裕示范區,因而,浙江在包括居住方面的改革和創新一直被作為行業研究的方向,在很多方面具有引領和示范作用,待試點經驗成熟,對其他地方而言,推開不過是時間早晚的問題。


            對于網上很多人提到的那些危房、建造時代比較久遠且無多大居住價值的房子,到底該何去何從?浙江在全省未來社區創建文件中明確提出了5種創建類型,其中提到3個條件的房子納入全拆重建類:一是多孔板建材,二是2000年前建造,三是存在較大安全隱患。對于這類住房,要做到一次性改到位。按照這個標準,如何理解呢?


            對照標準可知,多孔板建材,主要是指70年代-90年代期間建造的預制板、現澆板多孔建材房屋,對于杭州這樣的城市,大概有數萬套的存量,放眼到全國,這個時期建造的房子大都屬于此類。這類房子既然滿足多孔板建材標準,自然也滿足20年房齡和較大安全隱患的標準,比如在唐山地震和汶川地震中,大量的多孔板磚混房屋由于抗震性差而倒塌。


            隨著城市化的發展,這些房屋占據著城市優越的地段,但居住價值幾乎喪失,即便用于出租,但隱患也一直存在,未來社區的創建無疑為這類房子尋找到新的出路。其實,這類房子是非常符合開發商口味的,樓層低,居住戶數少,地段位置也不錯,非常具有拆遷價值。相信隨著試點經驗的推廣,其他省市也會跟上。



            拆遷不能單純看作是一項福利,更多是一種成本和收益權衡結果,按照這個思路去評估拆與不拆大概率更靠譜一些。


            從以上信息可知,在新規下,未來雖然大規模的拆遷不會有了,但局部的拆遷仍然存在。在這有限的機會中,上述三類房子最易被納入拆遷。對于購房者而言,如果沒有好的買新房機會,看看老舊二手房其實也不錯,但需要遵循三個原則:


            一是買的房子應屬于核心地段,周圍有不可移動的優質配套;二是屬于政府重點發展規劃的區域,對于這點,不妨看看當地的規劃網信息,特別是對應區域未來5年-10年規劃,基本可以看出一個大方向,決定了改造和拆遷的機會。三是開發商得有盈利空間,所購買的總樓層不宜過高,樓間距越大且樓層越低越好。


            當然,筆者也一直強調,買老房子賭拆遷的風險不小,因為拆與不拆,具有很多不確定性,比如規劃的不確定性,拆遷戶本身的心理預期不一樣也會影響拆遷。當然,如果我們以自住的目的去買房,那種心態自然又不同,花的代價不大,拆了更好,不拆能舊改也不錯,終究是提升了我們的居住品質。



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